我要投搞

标签云

收藏小站

爱尚经典语录、名言、句子、散文、日志、唯美图片

当前位置:东方心经资料 > 李劲松 >

土地增值税漏洞推高房价专家称房企应回应质疑

归档日期:06-04       文本归类:李劲松      文章编辑:爱尚语录

  日前,律师李劲松对29家上市的房企提出质疑,称包括万科、SOHO在内知名的公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金,总金额至少高达640亿元。那么29家上市房企是否拖欠了640亿元的土地增值税?国家税收、土地增值收益如何进行严格的征收管理?足额征收土地增值税金会对开发商资金链和房价起到怎样的变化?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。

  29家上市房企被怀疑拖欠640亿元土地增值税,为什么会有业内人士称其拖欠原因很复杂?这笔税款应交未交的时限界定是否存在漏洞?土地增值税对楼市和房价的影响究竟有多大?

  29家放企被疑拖欠,640亿土地增值税的新闻,时下足够吸引眼球。一位名叫李劲松的律师,这几天对包括万科、SOHO在内的企业年报进行了研究,在2012年年报数据中,有一项为应交未交土地增值税。按照李劲松的说法,记者在SOHO中国和雅居乐2012年年报中看到,应付土地增值税64亿元和83亿元的数字。据他计算,这笔房地产公司从购房人手中收上来,应交给相关税务机关的费用29家房企应交总数为640亿元。其中,SOHO中国为64亿元,万科为58亿元,雅居乐为83亿元,富力地产为58亿元,华远地产5亿元。李劲松认为,众多房地产公司拖欠640亿元土地增值税的做法,对房价是有影响的。

  李劲松(律师):说实话,我是看不惯有些房地产开发商得到便宜还卖乖。明明是他们自己没有依法履行他们的法律义务,因为这些土地增值税不是从他们自己私人口袋里拿的钱来缴税,而是说房子卖出去的时候,他已经从购房的消费者手里把钱收上来了。他们客观的是把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来,要么是清债,要么是占用。实际上就是说对房价是有直接的影响的。

  丁芸(首都经贸大学财税学院教授):一个是预交,你的项目开始预售的时候预交。原来是按照百分之一,现在是是按照百分之三。然后等到项目完全以后,才清交。等于说,就是项目结束以后汇算清交。要把土地增值税清算,我只能说土地增值税先预交,然后项目具备一定条件了,比如说销售达到多少以后,再进行统增清算。

  房价一直是大家关心的话题,这里是深圳房博会的现场。尽管举办规模和现场观众都不如往年,但房价却依然坚挺。

  不管它成立不成立,首先我看到一些房地产公司的品牌经理,比如说华远的这位女士,她的这种态度我觉得就是不正确的,你不能质疑人家是不是有资格来质疑你,你应该说我到底有没有问题,那么把这件事到底是怎么回事告诉大家,这是大家所关心的,因为它是一个非常重要的问题。现在有人提出来了,可能他提的过程当中,有某些词汇用的不那么准确,但是它是一个重要的问题,房地产开发公司应该严肃认真地来回答这个问题。

  其实这个问题不是第一次提出来的,在2009年初的时候,2008年的年报里,万科第一个使用了这样的一个记题,就是应交未交的这样的一个项目,就提出来了36亿,当时有一位叫郭伟的税务师,我看到他在2009年的博客里写到,但是他当时提出这个问题是因为另外一个原因,他是说这样是不是损害了2007年、2008年买万科股票的这些股民的利益?同样的问题,为什么万科会头一个做这件事情,是因为在2007年,国家税务总局就出了一个187号文。在这个文件里面要求各地进行清算,所以万科作为上市公司要把这个账做得很规范,这一部分虽然我现在还没有清算,但是我把这个钱提出来先放在这儿,如果税务机关哪一天要来清算的时候,我把这笔钱给你。

  我觉得无所谓炒作,这个事情事实上由来已久。而且多年以来,如果大家对中国土地税,增值税的政策比较了解的话,在土地增值税问题上,你会发现每一次房地产调控到紧要时刻,国家的政策里总要强调,我们一定要加强对土地增值税的汇算之清缴工作。这说明这么多年以来,事实上在土地增值税问题上,不仅仅存在着李劲松所讲的该交未交的税。李劲松提出有600多个亿,我想这点在会计上来讲,可能比如说有些是预交的。但是按照这个政策,可能应该明年交,也不见得就是赖帐。但最起码说明一个什么问题?这么多年,我们发现在整个土地增值税里存在着极大的黑洞。

  为什么说是一个黑洞呢?因为我们在整个的土地增值税里,我们规定说只要开发商的利润突破20%,我们就要对这个增值额进行征税。这个税率按照你的增值的大小,我们分成30%到60%的税率。但事实上,我们的预征额只有多少?只有1%。1%的预征额,意味着你最后真的进行汇算清缴的话,这个差距会相当大。所以前面有预征,但是预征完了已经,要保证这个税收要真的进国库的话,还要进行什么呢?汇算清缴,最后要算一个总账,但是事实上我们的很多地方只有1%,只有第一步,没有第二步。

  土地增值税问题,你房价卖的越高,那么可能土地增值税你交的越多,也就是税率越高。但是清算有这么个过程,就是说因为我们不可能项目马上就清算。所以进行土地增值税清算以后,好多的项目都没有清算,只是预征预交了。那么我相信上市公司都可能预征了,但是最后由于税务部门或者是跟企业配合问题,可能还没来得及清算。但是一般的上市公司都有备案,就是说有一定的备份的。就是说实际上他把这些土地增值税,可能要交的钱会扣足的。

  其实这个税本来是应该让开发商,刨去他所有的成本以后,土地增值的那一部分他交税。但是现在,由于各地执行这样一种更简便的方式,就说预交,你预交1%,或者预交个2%。那么后边实际上没有进行清算。所以我建议李律师可以到各地的税务机关去查一查,到底这些房地产公司到底有没有过清算?到底是不是把这一部分应该该交的税交上来?因为在2006年的187号文件里面,明确的规定有两个条件达到了以后要进行清算,一个是销售达到85%以上,另外一个是预售证拿到三年,这两个条件只有符合一个条件,那么就应该进行清算。尤其是在这些房地产涨价涨得非常厉害的城市,那么大量的本来应该属于全民的资产,实际上是流失了。

  为什么说土地增值税本身对土地市场、房产市场有很重要的影响?因为开发商的利润越高,意味着你交的税越多。所以我们说税率是从30%到60%的,你赚得越多,你交的税越多。而且这个交的税是在你销售以前就应该交的,那么这意味着对消费者来讲,转嫁的可能性很小。那么开发商在定价的时候,他考虑如果赚得多的话,交的税就多,那么这样对房子来讲,卖的时候,他就要确立一个合理的价格。

  第二,对于土地来讲,你如果炒地皮,你如果得的钱越多,你交的税也是越多的,那么这样无形中对整个房价就抑制多多。但是如果我们仅仅按照1%来征收的话,那么意味着开发商无论取得什么样的利润,他交的税都是一样的,那就没有抑制作用。所以这么多年以来,比如说过去五年,中国的房地产行业的利润高达30%以上,那么按照30%去弄的线年,全国的房地产销售额是6万多亿,6万多亿按照30%的利润去弄的话,这个土地增值税是相当高的。但如果你今天按照1%继续征收的话,就没有多少,所以土地增值税是房地产里边最重大的一块,但现在这个武功,我觉得基本上被废了。

  现在实际的效果相当于在营业税里加了一到两个百分点,也就是说不同的税制设置,实际上它想达到的功能是不一样的。本来这样的一个税制设置,它想炒地皮,一直在地价上面的收益,那么如果现在你变成了一个营业税,再加上一个百分点,就起不到这样的作用。本来现在如果有了土地增值税,那么最后你挣的钱不多,因为到最后,增值的这部分钱大部分用来交税了,所以你可能没有这样的一个动力,而现在没有,这个税已经预交了,那么之后可能在房子、地价上涨的时候,我不一定着急地去把我的房子卖掉,我可以捂盘,那么这样它就会影响市场的供应量,那么最后也会影响市场的预期,最后对房价产生影响。

  2007年1月16号,税务总局187号文件公布的时候,第二天股市所有房地产上市企业平均下跌了9%。也就是说市场对于这样的一个税制要是真的执行了以后,它的解读是正确的,而且影响是非常大的。到最后大家一看,原来是虚晃一枪。因为地方政府相对而言,如下房价涨的比较快的地方,就是说当一些房地产企业有更多的利润留在他这个地方的时候,那么他可以让这个行业有快速的繁荣发展,而对于那些缺这个税源的地方来说,相对而言,他先预收上一部分钱,赶紧能够让他来花,所以对于不同地方的政府来说,心态是不一样的。

  有些项目是这样的,就是因为执法的时候,我们仅仅执了一步,执法执到一半以后,最后成一个半拉子工程以后,别人就知道你不会有第二步。也就是说警察在抓小偷的话,仅仅喊了一声,再没有跟上去,那么对小偷来讲,他就不会跑。所以现在我们看到,很多汇算清缴的时候,很多项目完了以后,要么项目没了,有些关门儿了,有些项目完了之后,人家人间蒸发了。你根本不会去汇算清缴,所以李劲松发现了。这个数字现在大家讲,这是一个大窟窿。事实上这仅仅是一个小窟窿,大窟窿在什么地方?大窟窿就在于你没有去做第二步,造成的这么大的税收没有上交,有多少钱?我们可以简单算一下一个大体的数字。比如说去年是六万四亿的销售额,那么房地产行业的利润差不多仍然在30%左右。按照我们现在这种要进行汇算清缴的线%的税率去计算,简单讲一句话,增值税的总体税额应该到4000亿到5000亿。但是实际上如果按照2%,就是现在我们把它满打满算,假设按照销售额的2%去算的线多亿。这个数字我认为是了不得。

  因为对地方政府来讲,他主要是把地卖出去,把地卖个高价。但是如果你征收土地增值税的话,对整个房地产市场有很大的抑制作用,那么首先影响是地方政府的一个利益。所以在这种情况下,那么地方政府的选择也是很聪明的,开发商的选择也是很聪明的。那么最后我们看到的,就是明明规定的很高的税制,对于抑制土地市场、房地产市场非常有利的税制最后化于无形。

  1994年出台的土地增值税并不是对房地产开发商去设置的一个税种,它是土地增值税种,所以我们建议应当增加一个房产的增值税。而不应当用土地增值税去征收它。在这税没出台之前,我觉得对房地产开发企业,应当根据房地产不同开发时期,实事求是地去核定征收水平。税法暂时不能改的话,预征率是可以改的,目前咱们国家规定,凡是豪宅、高档房,就人为地认为房地产开发有20%的增值水平。按照这个水平每年预交,当开发商经济情况很好的时候,可能不止20%利润水平。如果开发商遇到经济情况不好的时候,它恐怕达不到20%。我认为一方面企业应该尽可能完成政府预征的税收指标,有关部门也应该实事求是地去调整预征水平,以适应目前经济发展情况。

  因为这个李律师做了功课,把上市公司现在应交未交的总数额搞清楚了,但是我建议他其实还可以到地方税务局去查,就是这些上市公司他们有没有有过清算?到底有多少进行了清算?我觉得这个数字对于他现在提出的这个问题很有帮助。

  我看到,有的研究房地产的教授现在放出话来,说五年之内这个房地产税不太可能会实施。我觉得在这个过程当中,一方面,可能需要市场的整个供求的平衡,有更多的房子进入市场里面……

  新交规 实行郭美美事件 再查受阻山东 剧毒农药种姜故宫 换装防砸玻璃北京 开罚闯红灯中石油淡季发限气令河北女子坐10年冤狱湖北政府 买盗版字典英高官 性侵男子罗彩霞 央视记者租车公司“暴利”说麻生 涉华不当言论南京疑私挖陈文帝陵太原 钉子车解放军 3个航母战斗群

本文链接:http://gulf-coast-info.com/lijingsong/293.html